Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế. Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đang dần trở nên phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu, cũng như xác định lỗi để xem xét có phạt cọc hay không.
Quy định của pháp luật hiện hành về đặt cọc
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS) quy định về Đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS[1] và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.
Như vậy, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, nó cũng là một giao dịch dân sự. Vì là một giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp.
Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
Trong thời gian gần đây, TANDTC đã lựa chọn và công bố Án lệ số 25/2018/AL nhằm hướng dẫn các Tòa án áp dụng thống nhất quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc vẫn chưa được áp dụng thống nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.
Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật
Thực tế cho thấy, việc áp dụng pháp luật giữa các Tòa án còn chưa thống nhất trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Trong bài viết này, tác giả đưa ra một ví dụ, cụ thể như sau:
Vợ chồng ông T, bà H thống nhất mua nhà đất của ông N, bà U (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông N, bà U) và có giao tiền cọc là 300.000.000 đồng, hai bên thống nhất thỏa thuận nếu ai vi phạm thì phải bồi thường gấp đôi. Việc giao kết không có sự đồng ý của các con ông N, bà U (là thành viên trong hộ ông N, bà U). Vì vậy, sau đó, các con của ông N và bà U lại không đồng ý đến Phòng công chứng ký tên để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, phần đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng được. Do đó, ông T và bà H yêu cầu ông N và bà U có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và bồi thường tiền vi phạm hợp đồng là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).
Quá trình giải quyết vụ án, có căn cứ xác định các bên thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất là có thật, tuy nhiên, phần đất tranh chấp được cấp cho hộ gia đình gồm ông N và bà U và ba người con, đồng thời, tại thời điểm giao dịch, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Do đó, vấn đề đặt ra là tại thời điểm đặt cọc cả bên bán và bên mua đều biết rõ đất cấp cho hộ và việc chuyển nhượng không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên trong hộ, đồng thời, cả bên bán và bên mua đều biết rõ phần đất này đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Vậy hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu? Trường hợp nếu hợp đồng có hiệu lực thì xác định lỗi của các bên như thế nào? Có phạt cọc hay không?
Vì vậy, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên bên mua chỉ phải hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận cho bên bán. Đồng thời, do cả hai bên cùng có lỗi nên theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Như vậy, không có căn cứ để buộc bên bán phải chịu phạt cọc.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
