.png)
Trước khi đi sâu vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần hiểu những kiến thức cơ bản về lĩnh vực này, bắt đầu là từ việc tìm hiểu về thuật ngữ kinh doanh bất động sản.
Trước hết, bất động sản (hay còn được biết đến như nhà đất, địa ốc) là tài sản bao gồm đất đai và những gì gắn liền với đất đai đó. Bất động sản là một lĩnh vực lớn, có phạm vi rộng. Nó có tác động lớn đến nền kinh tế và đóng vai trò kết nối nhiều ngành khác, vì ngành bất động sản rất quan trọng.
Kinh doanh thương mại bất động sản có thể được định nghĩa là đầu tư một lượng vốn nhất định để thực hiện các hoạt động mua, bán, xây dựng, chuyển nhượng, thuê, mở dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản hoặc nhà ở thương mại nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận và sinh lời.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest
Vị trí trong ngành bất động sản là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của sản phẩm bất động sản. Một dự án, sản phẩm bất động sản ở vị trí đắc địa, dễ dàng kết nối với hệ thống giao thông sẽ gia tăng thanh khoản và thu hút nhiều nhà đầu tư.
Nơi cơ sở hạ tầng phát triển, thì ở đó bất động sản cất cánh Các nhân viên kinh doanh bất động sản cần có cái nhìn bao quát và tìm ra giá trị của một dự án thông qua các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiềm năng có thể phát triển trong tương lai.
Không chỉ bất động sản, mà năng lực tài chính cũng là yếu tố quan trọng để quyết định lựa chọn sản phẩm nào. Bất động sản là lĩnh vực có giá trị đầu tư cao nên nhà đầu tư cần tính toán, cân đối các khoản chi phí và nguồn vốn phù hợp với sản phẩm mục tiêu.
Một trong những phương án được sử dụng phổ biến là đòn bẩy tài chính, tuy nhiên nhà đầu tư phải tính toán chi tiết dòng tiền để tránh áp lực hoặc gánh nặng trả lãi hàng tháng.
Đặc điểm của bất động sản có tính thanh khoản cao là dễ mua bán, giao dịch nhanh chóng, các chủ doanh nghiệp nên cân nhắc yếu tố này vì nó làm tăng giá trị cho sản phẩm bất động sản. Đồng thời, kinh doanh các sản phẩm này giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận, tức là tiền thuê hàng tháng.
Trong lĩnh vực bất động sản phải đặc biệt chú trọng đến yếu tố pháp lý, người kinh doanh thông minh sẽ hợp tác, liên kết với các chủ đầu tư hoặc đại lý bất động sản uy tín. Bởi các công ty này sẽ phát triển dự án rõ ràng, có chí hướng, tài chính ổn định, sẵn sàng cung cấp bằng chứng pháp lý và đưa ra chế độ hậu mãi tốt.
Mọi hoạt động kinh doanh thương mại bất động sản đều bình đẳng trước pháp luật, các bên sẽ ủy quyền hợp đồng tự do thương lượng trên cơ sở tôn trọng lợi ích và quyền hợp pháp của mỗi cá nhân và tuân thủ các điều kiện hợp lý theo Luật kinh doanh bất động sản như sau:
(i) Công trình Xây dựng và Quyền sử dụng đất: Loại hình này sẽ đáp ứng các điều kiện nhất định theo các loại hình như nhà phố, căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng, cửa hàng,... Những công trình xây dựng trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
(ii) Đối với nhà ở và công trình xây dựng đã có sẵn: Công trình đó chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý.
(iii) Loại hình bất động sản hình thành trong tương lai: hiện không có quy định cụ thể về loại hình này nên khi bán bất động sản phải có thêm điều kiện, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt của địa phương, cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và các văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng của công trình theo tiến độ của dự án.
Một quy tắc khác cần được nhấn mạnh là các giao dịch bất động sản phải được thực hiện một cách minh bạch, trung thực và công khai. Cá nhân, tổ chức được giao dịch bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, vẫn phải dựa vào việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch cùng kế hoạch sử dụng đất.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực thương mại của Công ty Luật TNHH Everest
Đây là một loại hình kinh doanh bất động sản bao gồm nhà mới xây và nhà cũ. Bất động sản nhà ở có thể là nhà cho thuê, căn hộ, chung cư, nhà trọ,... Thị trường bất động sản nhà ở thường ưa chuộng các căn hộ, cao ốc hoặc phân khu đã xây dựng sẵn. Các dự án vì vậy mà các chủ đầu tư hiện nay liên tục tung ra các dự án tại các thành phố lớn như thủ đô Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh.
Bất động sản thương mại và dịch vụ bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục, văn phòng,... đáp ứng nhu cầu thương mại và tiện nghi của cộng đồng dân cư và thiết bị quản lý, nhằm kết nối thông suốt và liên tục các dịch vụ công cộng lớn trong cùng khu vực.
Bất động sản công nghiệp hạ tầng bao gồm các tòa nhà được sử dụng cho mục đích nghiên cứu, sản xuất, phân phối hoặc lưu trữ. Đây cũng là một trong những phân khúc có sức hút mạnh nhất trên thị trường.
Loại bất động sản này còn được gọi là đất dự án, đất trồng, đất trang trại, đất trồng trọt hoặc đất chăn nuôi. Đất thuộc nhóm này là loại đất chưa phát triển hoặc tái sử dụng. Mặc dù thuộc nhóm đất chưa phát triển, đất tách thửa, đất tái định cư, đất tái sử dụng,... nhưng cũng đều đuộc tính là đầu tư kinh doanh vào bất động sản đất nền.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest
.jpg)
- Đối với nhà ở có sẵn
Giống như điều kiện để nhà ở được tham gia vào các giao dịch, nhà ở được kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Mục 1, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể như như sau:
Thứ nhất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với tài sản được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở có sẵn trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở;
Thứ ba, không bị kê biên hay tịch thu để bảo đảm thi hành án.
- Đối với nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Thứ nhất, phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, dự thảo quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, trường hợp phải xin phép xây dựng, lập hồ sơ nghiệm thu thi công phần hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo quy hoạch của dự án; trường hợp nhà ở nhiều hộ gia đình hoặc công trình hỗn hợp xây dựng trong tương lai thì phải có chứng chỉ nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình này.
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê, mua nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đó đủ điều kiện để bán, hay cho thuê mua. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đó được bán hoặc cho thuê. Trường hợp không đủ điều kiện thì phải nêu rõ lý do.
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Đầu tiên đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: Bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh phải là công ty, thành lập hợp tác xã và có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng;
Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mua, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân theo quy định nêu trên tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:
(i) Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua bất động sản, nhưng không phải đầu tư bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, thuê và mua bất động sản để kinh doanh nhưng có tổng mức đầu tư không quá 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
(ii) Tổ chức thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng do giải thể, chia tách, phá sản.
(iii) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và tổ chức khác, người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình được bảo lãnh hoặc thế chấp để đòi nợ.
(iv) Tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, mặt bằng để quản lý tài sản theo quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
(v) Tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, mua không phải hình thành doanh nghiệp theo quy định của Luật Nhà ở.
(vi) Cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà và công trình nhà nước theo quy định của Luật quản lý tài sản công.
(vii) Tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua bất động sản do mình sở hữu.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest
.jpeg)
Hãy nhớ câu thần chú này, vì vị trí của bất động sản là tiền đề quan trọng tạo nên giá trị gia tăng và là cơ sở để định giá bất động sản. Vị trí tốt cũng có nghĩa là ngôi nhà nói riêng có tiềm năng phát triển cao, hình thành khu đô thị thu hút dân cư. Bởi chỉ cần mật độ dân cư đông đúc thì giá trị tài sản của bạn mới tăng lên một cách đơn giản.
Bạn cần hướng khoản đầu tư của mình vào các bất động sản có giá trị gia tăng sẵn sàng để ở hoặc cho thuê càng sớm càng tốt. Ngoài lợi tức cho thuê hàng tháng, loại hình đầu tư này còn mang lại giá trị gia tăng lâu dài.
Nên đầu tư tiền vào nơi giá trị đất cao hơn giá trị xây dựng. Ít nhất giá một mét vuông đất phải cao hơn gấp đôi giá một mét vuông xây dựng. Đây là một trong những tiêu chí chứng minh tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất.
Muốn giao dịch bất động sản không cần vốn thì phải vay nhưng nên vay trên 50% giá trị tài sản để tránh gánh nặng trả lãi và hạn chế áp lực các khoản phí vượt quá khả năng tài chính. Hãy tính toán kỹ lưỡng dòng tiền cho những lần thanh toán tiếp theo để tránh bị ép giá hoặc bị hụt tiền phải bán đất dẫn đến thua lỗ.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực hành chính của Công ty Luật TNHH Everest
.jpg)
6- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
[a] Bài viết Các cách kinh doanh bất động sản không cần vốn được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
[b] Bài viết Các cách kinh doanh bất động sản không cần vốn có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, cần ý kiến pháp lý hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm