Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đạt thỏa thuận, mất tiền đặt cọc, hợp đồng thiếu ràng buộc bằng giấy viết tay…là dạng tranh chấp phổ biến. Vậy cần có những lưu ý gì cần biết trong tranh chấp đất đai?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến trong tranh chấp dân sự, tranh chấp này thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn xung đột giữa hai bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng khi giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng. Ngoài ra người thứ ba cũng có thể trở thành chủ thể của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký để bảo vệ quyền và lợi ích của họ bị xâm phạm.

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng thì một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện:

• Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
• Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
• Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, khi một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành HÒA GIẢI để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

(ii) Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai hướng xử lý:

Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và ủy ban nhân dân cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án.

Sau khi yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng thương mại quốc tế

Thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(i) Đối với yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Chủ tịch ủy ban nhân dân giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết)

Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết. Chủ tịch ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

(ii) Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:

Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015).

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện; Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;

Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện

Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

Xét xử phúc thẩm (nếu có).

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.