Tranh chấp hợp đồng thuê nhà - Những lưu ý phải biết

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự thông dụng, tuy nhiên thường xuyên phát sinh các tranh chấp không đáng có. Vậy những lưu ý gì cần biết về tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh là gì?

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Giá thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì giá thuê không được vượt khung giá đó.

• Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu có sự thay đổi về khung giá thuê nhà ở do Nhà nước ban hành thì giá thuê nhà cũng được thay đổi theo khung giá đó.
• Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp, thì có quyền tăng giá thuê nhà nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất ba tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thực chất là một văn bản ký kết, thể hiện sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Với mục đích là cho thuê quyền sử dụng mặt bằng kinh doanh. Hợp đồng thuê mặt bằng được ký trên cơ sở: Bên cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp cho thuê của mặt bằng kinh doanh.

Hình thức của hợp đồng thuê nhà 

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản

Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Nội dung của hợp đồng thuê nhà 

Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung sau:

(i) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

(ii) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

(iii) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.

(iv) Thời hạn cho thuê

(v) Quyền và nghĩa vụ của các bên.

(vi) Cam kết của các bên.

(vii) Các thỏa thuận khác.

(viii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

(ix) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

(x) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu, nếu có và ghi rõ chức vụ của người ký.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Khi phát sinh tranh chấp các bên nên tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau. Trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà bằng cách lượng lượng, một bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Theo đó trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:

(i) Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí;

(ii) Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý;

(iii) Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm: Chuẩn bị xét xử và hòa giải;

(iv) Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án;

(v) Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có).

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà 

(i) Về thẩm quyền giải quyết theo vụ việc:

Theo quy định của Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì những tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân.

(ii) Về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ:

Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết; n

Nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm

Trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn và trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

(iii) Về thẩm quyền theo cấp:

Theo Điều 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thi tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự

Trường hợp các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cận phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp  tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh tế
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.